第1回：空き家特例で最大3,000万円控除

福井市での不動産売却｜相続空き家の特別控除の特例とは？

福井市でも、親から相続した実家や空き家を売却するケースが増えています。その際に知っておきたい制度が、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、いわゆる「空き家特例」です。

要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられる可能性があり、売却を検討している方にとって大きなメリットとなる制度です。令和6年（2024年）の税制改正で要件の一部が変わっていますので、最新の内容に沿って解説します。

1. 空き家特例とは？

空き家特例とは、相続によって取得した被相続人（亡くなった方）の居住用不動産、いわゆる「実家」が空き家となり、その不動産を売却した際に適用される譲渡所得の特別控除のことです。

要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。この制度は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却が対象とされています。

2. 適用要件（令和6年改正後）

• 被相続人が一人暮らしで住んでいた家屋（またはその敷地）であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること（区分所有登記されたマンション等は対象外）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却時点で耐震基準を満たしているか、更地にして売却すること
• 令和6年1月1日以降の譲渡については、売買契約に基づき、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修工事または取り壊しを行った場合も対象になります
• 売却価格が1億円以下であること

実務上のポイント：以前は売主側が事前に耐震リフォームや解体を済ませてから売却する必要があり、費用や工期の負担がネックになっていました。令和6年の改正により、売却後に買主側が期限内に対応する形でも特例が使えるようになったため、売主にとってはより早期の売却がしやすくなっています。ただし、この場合は売買契約書に工事・解体に関する特約を明記しておくことが重要です。

福井市では、古い木造住宅が多く、この特例が活用できるケースも少なくありません。売却の際には早めに要件を確認することが大切です。

3. 控除のメリット

例えば相続した実家を売却して2,500万円の利益（譲渡所得）が出た場合でも、この制度を使えば最大3,000万円まで控除できるため、譲渡所得税がゼロになる可能性があります。

通常は20%程度の税率がかかるため、大きな節税効果が見込めます。

注意点：令和6年1月1日以降の譲渡では、被相続人居住用家屋・敷地を相続した相続人の数が3人以上の場合、控除額の上限が3,000万円ではなく2,000万円に制限されます。相続人が複数いるケースでは、この点を事前に確認しておく必要があります。

4. 福井市の不動産と空き家特例

福井市では、中心部や駅周辺は再開発で需要が高まりつつありますが、郊外には空き家が増加しています。

相続後にそのまま放置してしまうと、管理の手間や固定資産税の負担が続きますが、空き家特例を活用して売却すれば、税負担を抑えつつ資産を現金化できます。地域に詳しい不動産会社へ相談することが安心です。

5. よくある質問（Q&A）

Q1：福井市で相続した実家が昭和60年築ですが、この特例は使えますか？

A：この特例は昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象です。昭和60年築の場合は該当しません。ただし、他の特例や控除が使える可能性がありますので、税理士や当社にご相談ください。

Q2：相続後にリフォームして住んでいた家を売却する場合も対象ですか？

A：いいえ。被相続人が亡くなった後、相続人がその家に居住した場合は対象外です。空き家のまま、または耐震基準を満たした状態で売却するケースが対象となります。

Q3：更地にして売却する予定ですが、特例は使えますか？

A：はい。建物を取り壊して更地にし、その土地を売却する場合も適用可能です。売却前に取り壊す場合だけでなく、令和6年以降は売却後に買主側が期限内（譲渡の翌年2月15日まで）に取り壊す場合も対象になります。ただし、いずれも売却価格が1億円以下などの条件を満たす必要があります。

Q4：相続人が複数いる場合、控除額はどうなりますか？

A：令和6年1月1日以降の譲渡については、家屋・敷地を相続した相続人が3人以上の場合、控除額の上限が2,000万円に制限されます。相続人が2人以下であれば、これまでどおり最大3,000万円の控除が可能です。

Q5：福井市でこの特例を使う場合、どこに相談すれば良いですか？

A：不動産の売却に詳しい地元の不動産会社と、税務に詳しい税理士への相談が安心です。特に福井市の相場に詳しい不動産会社は、スムーズな売却をサポートしてくれます。

まとめ

相続した実家や空き家の売却は、税金の知識が欠かせません。「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」は大きな節税メリットがありますが、要件・期限・改正内容の把握が必要です。

特に令和6年の改正により、売却後の対応でも特例が使えるようになった点は、これから売却を検討する方にとって知っておきたいポイントです。福井市で相続不動産を売却する際は、早めに専門家へ相談し、最適な方法で資産を活用しましょう。

福井市の不動産売買・相続・空き家のご相談

この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）

不動産業界歴20年の知見を活かし、福井市春山にて「春山不動産」を開業。不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体のご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。

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