放置した実家、固定資産税が6倍に？「管理不全空家等」の仕組みと回避策

この記事でわかること

• 2023年の法改正でできた「管理不全空家等」という区分と、「特定空家等」との違い
• 指導・勧告を受けると、固定資産税が上がる可能性がある仕組み
• 管理不全空家等に該当するかどうかの一般的な判断の目安
• 該当しないために、放置している実家に対して今できること

福井市では、「実家を相続したものの誰も住んでおらず、そのままになっている」というご相談を多くいただきます。空き家を放置していると、2023年の法改正でできた「管理不全空家等」という区分に該当し、固定資産税が上がってしまう可能性があることをご存じでしょうか。今回は、この制度の仕組みと、該当しないために今からできることを解説します。

「管理不全空家等」とは

空き家に関する法律（空家等対策の推進に関する特別措置法、通称「空家法」）では、以前から「特定空家等」という区分がありました。倒壊のおそれが著しく高い、衛生上著しく有害であるなど、状態が深刻な空き家が対象です。

2023年12月の法改正では、これに加えて「管理不全空家等」という区分が新設されました。これは、そのまま放置すれば将来「特定空家等」になるおそれがある状態を指します。つまり、まだ深刻な状態ではなくても、管理が行き届いていない空き家が対象に含まれるようになったということです。

管理不全空家等に該当するかどうかの一般的な目安としては、次のような状態が挙げられます。

• 窓ガラスが割れたまま放置されている
• 雑草や樹木が繁茂し、敷地外（隣地や道路）にはみ出している
• 屋根材や外壁の一部が剥落し始めている

該当するかどうかの最終的な判断は自治体（福井市の場合は住宅政策課）が行うため、個別の物件について気になる場合は直接問い合わせることをおすすめします。

固定資産税が上がる仕組み

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」があります（200㎡以下の部分は課税標準額が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に軽減）。

市区町村長が管理不全空家等の所有者に対して指導を行い、それでも改善されない場合は「勧告」に進みます。この勧告を受けると、住宅用地の特例が解除され、固定資産税額が最大6倍程度になる可能性があります。更地と同じ扱いになるため、税負担が一気に重くなる点に注意が必要です。

制度の流れをまとめると、次のようになります。

• ①指導：自治体から適正管理を求める指導が入る
• ②勧告：指導に応じない場合、勧告に進む。この時点で固定資産税の住宅用地特例が解除される
• ③命令・行政代執行：勧告にも従わず状態が改善しない場合、命令、さらに行政代執行（自治体による強制的な措置、費用は所有者負担）に進むこともある

2023年の法改正から数年が経ち、全国の自治体でこの運用が本格化してきているとされています。「制度はあるが実際には動いていない」という段階ではなくなりつつあるため、放置している実家がある場合は早めの対応が望ましいといえます。

該当しないために、今からできること

管理不全空家等に該当しないためには、次のような対応が有効です。

• 定期的な見回り・管理：庭木の剪定や除草、郵便物の整理など、最低限の管理を続けるだけでも状態の悪化を防げます。遠方に住んでいる場合は、管理代行サービスの利用も選択肢です
• 売却の検討：住む予定がなく、管理の負担が続くようであれば、早めに売却を検討するのも一つの方法です。片付け（遺品整理）と売却を同時に進める考え方は空き家になった実家、片付けと売却はどう進める？で解説しています
• 相続登記の確認：名義変更が済んでいないと売却も進められません。相続登記は2024年4月から義務化されています。手続きの流れは実家を売却する流れ｜相続した家の処分方法をご覧ください

現場でよくある失敗例と対策

これまでのご相談の中で、実際によくある失敗パターンをご紹介します。

• 失敗例1：「まだ大丈夫だろう」と数年間管理をしないまま放置し、気づいたときには雑草や樹木がかなり繁茂した状態になっていた
• 失敗例2：兄弟姉妹で相続したが、誰が管理するか決まらないまま放置が続いてしまった
• 失敗例3：将来使う予定もないのに「思い出があるから」と手放す決断ができず、管理の負担だけが続いていた

こうした失敗を避けるための対策は次の3点です。

• 年に数回でも定期的に現地を確認し、庭木の手入れなど最低限の管理を続ける
• 相続人が複数いる場合は、早めに管理担当や今後の方針を話し合っておく
• 管理の負担が重いと感じたら、「売却」も選択肢の一つとして早めに検討する

まとめ

• 2023年の法改正で「管理不全空家等」という区分ができ、放置すると指導・勧告の対象になりうる
• 勧告を受けると住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大6倍程度になる可能性がある
• 該当を避けるには、定期的な管理を続けるか、負担が重ければ早めの売却を検討する
• 個別の物件が該当するかどうかの判断は、福井市の窓口（住宅政策課）への確認が確実

「実家が管理不全空家等に該当するか不安」「そもそも管理と売却どちらがいいかわからない」という段階でも、まずはお気軽にご相談ください。

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この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）

福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。

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