【2026年施行】不動産登記の住所変更が義務化｜知らないと損する重要ポイント
間麗
この記事でわかること
- 令和8年（2026年）4月1日から、不動産所有者の住所・氏名の変更登記が義務化され、変更日から2年以内の申請が必要
- 正当な理由なく違反すると5万円以下の過料の対象になる可能性がある
- 2026年より前に住所変更していても未登記であれば対象になり、その場合の期限は2028年3月31日まで
- 「スマート変更登記」という制度に事前申出（検索用情報の申出）をしておけば、住所変更のたびに自分で登記申請しなくても、法務局側で変更登記を進めてもらえる
2026年4月から、不動産を所有している方にとって重要な制度がスタートします。それが「住所変更登記の義務化」です。これまで任意だった手続きが義務となり、対応しないとペナルティの対象になるため注意が必要です。福井市でも、空き家や相続不動産をお持ちの方は特に関係がある内容です。
住所変更登記の義務化とは
2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に登記申請することが義務化されます。引っ越しをした、結婚して名前が変わったといった場合は、必ず登記を変更しなければなりません。
違反するとどうなるか
正当な理由なく申請をしない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。これまでのように「売るときにまとめてやればいい」という考え方は通用しなくなります。
過去の住所変更も対象になる
ここが重要なポイントです。2026年より前に住所変更している場合でも、登記をしていなければ対象になります。この場合は2028年3月31日までに登記が必要です。
なぜ義務化されたのか
背景には「所有者不明土地問題」があります。登記の住所が古いままだと、所有者と連絡が取れない、売却や相続が進まない、空き家が放置される、といった問題が発生します。そのため、国は登記情報を最新に保つために義務化しました。
対象となる人
次に当てはまる方は必ず確認が必要です。
- 不動産を所有している方
- 相続した不動産がある方
- 引っ越し後に登記を変更していない方
- 結婚などで氏名が変わった方
特に空き家を所有している方は要注意です。
手続き方法
住所変更登記は、法務局での申請または司法書士への依頼で行えます。必要書類は住民票・登記申請書などです。
「スマート変更登記」なら自分で申請しなくていい
2年ごとに自分で登記申請するのが面倒だという方向けに、法務省は「スマート変更登記」という仕組みを用意しています。個人の場合、事前に法務局へ「検索用情報の申出」をしておくと、次のような流れで住所変更登記が進みます。
- 法務局が少なくとも2年に1回、住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）に照会し、住所等の変更の有無を確認
- 変更が確認された場合、「変更登記をしてよいか」を確認するメールまたは書面が届く
- 本人が同意すると、登記官が職権で変更登記を行う
この職権による変更登記は令和8年5月15日以降に開始される予定です。法人の場合は「会社法人等番号の登記」という別の仕組みが用意されています。事前の申出をしておけば、うっかり登記を忘れて過料の対象になるリスクを避けやすくなります。詳しい手続きは、法務局の窓口または法務省の公式ページでご確認ください。
不動産売却との関係
実はこの制度、売却にも大きく関係します。登記の住所が古いままだと、売却手続きが進まない、書類が不足する、余計な手間と時間がかかる、といったトラブルになるケースがあります。相続した不動産の名義変更（相続登記）とあわせて確認しておくと安心です。相続登記の義務化については相続登記の義務化とは？で詳しく解説しています。
現場でよくある失敗例と対策
これまでのご相談の中で、実際によくある失敗パターンをご紹介します。
- 失敗例1：数十年前の引っ越し時に住所変更登記をしておらず、いざ売却しようとした際に登記情報の不一致で手続きが止まった
- 失敗例2：結婚による氏名変更を登記に反映しておらず、相続の際に戸籍とのつながりを証明する追加書類が必要になった
- 失敗例3：空き家の所有者の住所が古いままで、行政や不動産会社からの連絡が届かず、対応が後手に回った
こうした失敗を避けるための対策は次の3点です。
- 引っ越し・結婚などで住所や氏名が変わったら、2年の期限を待たずできるだけ早く登記を変更する
- 過去の住所変更で登記が未対応のものがないか、一度登記事項証明書で確認しておく
- 売却や相続の予定がある場合は、名義・住所の整合性を早めにチェックしておく
まとめ
- 2026年4月から住所・氏名の変更登記が義務化。変更から2年以内の申請が必要
- 違反すると5万円以下の過料の対象になる可能性がある
- 過去の変更も対象で、期限は2028年3月31日まで
- 「スマート変更登記」に事前申出をしておけば、法務局側が住基ネット照会をもとに変更登記を進めてくれる
- 登記の住所が古いままだと、将来の売却手続きにも影響する
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福井市の不動産登記・空き家のご相談
この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）
福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。
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