福井市の浸水想定区域の家は売れる？売却への影響と、売主が先にやっておくこと

この記事でわかること

• 浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っている家でも、売却はできる
• 買主には、重要事項説明でハザードの説明が行われる。隠すものではなく、先に把握しておくもの
• 価格や売れ方への影響は、物件ごとに違う。区域に入っているかどうかだけでは決まらない
• 売主が先にやっておきたいこと4つと、仲介・買取の選び方

「自宅が、ハザードマップの浸水想定区域に入っていた。この家は売れるのだろうか」「実家が土砂災害警戒区域だと言われた。売るときに不利になるのでは」——売却を考える方から、こうしたご相談をいただくことがあります。この記事では、浸水想定区域や土砂災害警戒区域にある家を売るときに、何が起きるのか、売主は何を準備しておけばよいのかを整理します。

結論：区域に入っている家も、売れます

浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っているからといって、売却できなくなるわけではありません。区域内の家も、通常どおり売買されています。

福井市は、九頭竜川・日野川・足羽川などの流域に市街地が広がっています。当社で、国土地理院のハザードマップの画像を福井市の小学校区（48校区）に重ねて集計したところ、想定最大規模の浸水想定区域が、校区の面積の半分以上を占める校区は、48校区のうち30校区ありました。平野部の市街地では、区域に入っている家は珍しくありません。買主の側も、「区域に入っている物件も候補になる」と考えて探している方が少なくありません。

ただし、何も準備せずに売り出すと、話が長引きやすいのも事実です。次の章以降で、その理由と準備を見ていきましょう。

買主には、重要事項説明でハザードが説明される

不動産会社は、売買契約を結ぶ前に、買主へ重要事項説明を行います。2020年（令和2年）8月28日から、この説明の中で、水害ハザードマップを示して、物件の所在地を説明することが義務になっています。また、土砂災害警戒区域に入っているかどうかも、説明の対象です。

つまり、区域に入っているかどうかは、買主に必ず伝わります。売主が黙っていても、伝わらないままにはなりません。問題は、「いつ・どう伝わるか」です。契約の直前に初めて知らされた買主は、気持ちが揺れて、話が止まることがあります。売り出しの段階から、ハザードの状況を前提にして進めたほうが、スムーズです。買主側の目線は、福井市で家を買う前に確認したい水害リスクで解説しています。重要事項説明の全体像は、重要事項説明とは？をご覧ください。

価格や売れ方には、どう影響する？

「区域に入っていると、いくら安くなる」と一律に言い切ることはできません。影響の出方は、物件によって大きく違います。次のような点で、買主の受け止め方が変わります。

同じ「区域内」でも、条件がよく、情報が整理されている家は、買主が判断しやすく、話が進みます。反対に、情報が曖昧な家ほど、買主は慎重になり、価格交渉が入りやすく、売却に時間がかかる傾向があります。価格は、立地・広さ・築年数・周辺の取引事例など、ほかの要素もあわせて決まります。区域に入っていることだけを理由に、最初から価格を下げすぎる必要はありません。

売主が先にやっておきたい、4つのこと

1. 住所で、ハザードを確認する

まず、ご自宅の住所で、洪水（計画規模・想定最大規模）と土砂災害警戒区域を確認します。当社の福井市のハザードマップは、住所を入れるだけで調べられます。最終的な確認は、福井市・福井県の公式のハザードマップでお願いします。

2. 過去の浸水の有無と、対策を整理する

その敷地や周辺で、過去に浸水したことがあるか。あった場合は、いつ・どのくらいの被害だったか、どんな対策をしたかを、メモにまとめておきます。売却のときは、物件の状況を買主に伝える書類（物件状況報告書・告知書）にも関わります。事実を隠したり、曖昧にしたりすると、売却後のトラブルのもとになります。どこまで・どう書くかの判断は、仲介する不動産会社と相談して進めましょう。

3. 建物・敷地の条件を整理する

階数、基礎の高さ、敷地が道路より高いか、給湯器やエアコン室外機の位置、止水板や排水の工夫など、買主が気にする情報を整理します。あわせて、火災保険に水災補償が付いているかも確認しておくと、買主の安心材料になります（補償の内容は契約によって異なります）。

4. 売り方の選択肢を比べる

売り方は、1つではありません。ご事情に合う方法を選びます。

仲介の進め方は福井市の不動産売却（仲介）、買取の考え方は福井市の不動産買取で解説しています。どちらが向いているか迷うときは、先に査定をして、数字を見てから決めて大丈夫です。

現場でよくある失敗例と対策

• 失敗例1：区域に入っていることを気にして、査定を受ける前から、価格を大きく下げて売り出そうとした
• 失敗例2：過去の浸水について、記憶があいまいなまま話し、契約後に近隣から別の話を聞いた買主との間で、話がこじれた
• 失敗例3：区域内だと知られることを避けようとして、売り出しを先延ばしにし、固定資産税や管理の負担だけが続いた

こうした事態を避けるための対策は、次の3点です。

• 査定の前に、住所でハザードを確認し、わかっていることを整理しておく
• 過去の浸水の有無・対策は、事実を、そのまま伝える
• 売り方（仲介・買取）を、査定の数字を見て、比べて決める

まとめ

• 浸水想定区域・土砂災害警戒区域に入っている家も、売却できる。福井市では、区域内の家は珍しくない
• 買主には、重要事項説明で、ハザードが必ず説明される。売り出しの段階から、前提にして進めるとスムーズ
• 価格への影響は、浸水の深さ・建物・避難・保険など、物件ごとに違う。区域に入っているだけで、価格を下げすぎない
• 先にやること：①住所でハザード確認 ②過去の浸水と対策の整理 ③建物・敷地の条件の整理 ④売り方（仲介・買取）の比較

なお、ハザードマップの区域は、見直されることがあります。物件状況の書き方や、契約上の責任については、個別の事情で判断が変わります。ご判断の前に、仲介する不動産会社や、必要に応じて専門家へご確認ください。「うちの家は区域に入っているが、売れるか知りたい」「査定だけ先に知りたい」といったご相談は、私たちにもお気軽にお尋ねください。

福井市の不動産売却のご相談

この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）

福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。

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