福井市でアパート・マンション経営を始めるには？利回りの考え方と最初に知っておきたい基礎知識

この記事でわかること

• 福井市でアパート・マンション経営を始めるまでの、大まかな5つのステップ
• 「表面利回り」と「実質利回り」の違いと、なぜ実質利回りで判断すべきか
• 物件購入時にかかる初期費用と、保有中にかかるランニングコストの内訳
• 経営を始める前に知っておきたいリスクと、福井市でエリアを選ぶときの視点

老後資金づくりや資産運用の一環として、アパート・マンション経営(収益物件投資)への関心が高まっています。福井市でも「そろそろ収益物件を持ってみたい」というご相談を耳にする機会が増えました。ただ、いざ始めようとすると「利回りって何を見ればいいのか」「そもそも何から手をつければいいのか」と、最初の一歩で立ち止まってしまう方も少なくありません。今回は、これからアパート・マンション経営を検討している方に向けて、利回りの考え方と経営を始めるまでの基本的な流れを解説します。なお、個別の物件の収益性やご自身の資金計画にもとづく投資判断は、本記事の範囲を超えるため、金融機関や税理士など専門家への相談をおすすめします。

まず押さえておきたい「利回り」の考え方

表面利回り(グロス利回り)とは

不動産の広告やポータルサイトに載っている利回りは、ほとんどがこの「表面利回り」です。計算式はシンプルで、経費を考慮しません。

表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば物件価格2,000万円、年間家賃収入180万円の物件であれば、表面利回りは9%です。数字だけを見ると魅力的に映りますが、ここには管理費や税金などの経費が一切含まれていない点に注意が必要です。

実質利回り(ネット利回り)とは

実際の手取り収益に近い数字を知るには、経費を差し引いた「実質利回り」で判断する必要があります。

実質利回り(%) = (年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100

年間経費には、管理会社への委託料、マンションであれば管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、空室期間中の家賃ロスなどが含まれます。先ほどの例で、年間経費を40万円、購入時の諸費用(仲介手数料・登記費用など)を150万円と仮定すると、実質利回りは(180万円−40万円)÷(2,000万円+150万円)×100で、約6.5%まで下がります。表面利回りと実質利回りには、これくらいの差が生まれるのが一般的です。物件を比較検討する際は、必ず実質利回りベースで見比べることをおすすめします。

経営を始めるまでの5つのステップ

• ①目的とゴールを整理する:老後資金づくり、相続対策、資産運用など、目的によって選ぶべき物件のタイプ(一棟アパート・区分マンションなど)や規模感が変わります
• ②物件情報を集め、収支シミュレーションをする:気になる物件が見つかったら、福井市の中古マンション売却相場も参考にしつつ、表面利回りではなく実質利回りベースで収支を試算します
• ③金融機関に融資を相談する:アパートローン・不動産投資ローンの利用を検討する場合、頭金の目安や金利タイプ(固定・変動)、返済期間について金融機関に相談します
• ④現地確認・物件の状態をチェックする:可能であれば現地に足を運び、建物の状態や周辺環境、既存の入居状況、管理体制を確認します
• ⑤契約・引き渡し、管理会社の選定・運営開始:契約後は引き渡しを受け、日常の管理を委託する管理会社を選定して運営をスタートします

経営を始める前に知っておきたいリスクと注意点

• 空室リスク:福井市は人口が緩やかな減少傾向にあり、エリアによって賃貸需要に差があります。周辺の賃貸需要を見込めるかどうかは、収益性を左右する大きな要素です
• 修繕費:築年数が経つほど、外壁・屋根・給排水などの大規模修繕が必要になります。特に中古物件を検討する場合は、これまでの修繕履歴や今後の修繕計画を確認しておくことが大切です
• 金利上昇リスク:変動金利でローンを組む場合、将来の金利上昇によって返済額が増える可能性があります
• 家賃下落リスク:築年数の経過や周辺の競合物件の増加により、想定していた家賃より下がってしまうことがあります

福井市でエリアを選ぶときの視点

賃貸需要は、福井駅周辺をはじめとした主要駅の徒歩圏、大学・専門学校の周辺、工業団地やオフィスが集まるエリアへの通勤圏など、生活の利便性が高い場所に集まりやすい傾向があります。エリアごとの特徴や暮らしやすさについては、福井市はどのエリアが住みやすい？でも比較解説していますので、物件エリアを検討する際の参考にしてください。

また、すでに収益物件を所有していて「そろそろ売り時かもしれない」とお考えの方には、福井市のアパート・マンション経営、「売り時」のサインと売却の進め方もあわせてご覧ください。

まとめ

• 不動産広告に載っている表面利回りだけでなく、経費を差し引いた実質利回りで判断することが大切
• 始めるまでの流れは、①目的整理→②物件選定・シミュレーション→③融資相談→④現地確認→⑤契約・運営開始の5ステップ
• 空室・修繕・金利上昇・家賃下落などのリスクを事前に把握し、エリア選びも慎重に行う
• 個別の物件の収益性判断や資金計画は、金融機関や税理士など専門家への相談をおすすめします

福井市でアパート・マンション経営を検討されている方は、まずは物件探しや資金計画のご相談からお気軽にお問合せください。すでに収益物件を所有していて、売却や見直しをお考えの場合も、あわせてご相談いただけます。

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この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）

福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。

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