認知症になる前に。実家の売却で困らない「家族信託」の基本

この記事でわかること

• 親が認知症になると、不動産の売却や大きな預金の動きが実質的にできなくなる「資産凍結」という問題
• 「家族信託」の仕組みと、認知症後も家族が不動産の管理・売却を続けられる理由
• 家族信託と成年後見制度の違い、それぞれのメリット・デメリット
• 家族信託にかかる費用の目安と、検討する際に注意しておきたいポイント

「親が高齢になってきたが、実家や土地をどう管理していくか決めていない」——福井市内でも、こうしたご相談が増えています。特に気をつけたいのが、親が認知症などで判断能力を失ってしまうと、その不動産は本人の同意が取れないという理由で、事実上売却できなくなってしまうという点です。今回は、その対策として近年注目されている「家族信託」について、仕組み・費用・注意点を解説します。

家族信託とは？仕組みをわかりやすく解説

家族信託とは、財産の所有者(委託者)が、信頼できる家族(受託者)に不動産や預金の管理・処分を託し、そこから得られる利益は本人(受益者)が受け取り続ける仕組みです。多くの場合、「委託者」と「受益者」は同じ人物(親自身)で、「受託者」を子どもなどの家族が務めます。

不動産を信託する場合は、名義を委託者(親)から受託者(子)へ変更する「信託登記」を行います。所有権が完全に子どものものになるわけではなく、あくまで「信託の目的の範囲内で管理・処分する権限」が移るという位置づけです。実際にその不動産を売却するかどうか、売却して得たお金をどう使うかといった条件は、信託契約書のなかで事前に取り決めておきます。

なぜ「認知症になる前」の対策が必要なのか

不動産の売買契約は、所有者本人に正常な判断能力があることが前提です。認知症が進行し、本人が契約内容を理解・判断できないと医師や公証人などから判断されると、たとえ家族であっても、本人に代わって不動産を売却することは原則できません。これが「資産凍結」と呼ばれる状態です。

「将来、実家を売って親の施設入居費用に充てよう」と考えていても、その時点で親が認知症になっていれば、家族の判断だけでは売却を進められません。家族信託は、親の判断能力がしっかりしているうちに契約を結んでおくことで、認知症になった後も受託者が信託契約の範囲内で不動産の管理・売却を続けられるようにする対策です。つまり「今はまだ大丈夫」と思っている段階こそが、検討を始める適切なタイミングだといえます。すでに認知症が進んでいる場合の売却については、成年後見制度を使った売却の流れと注意点で解説しています。

家族信託と成年後見制度、何が違う？

認知症後の財産管理の方法としては、家庭裁判所が選ぶ「成年後見制度」もあります。よく似た制度に見えますが、できることには大きな違いがあります。

家族信託は不動産の管理・処分については柔軟に動ける一方、介護施設の入所契約や医療同意などの「身上監護」はカバーできません。この部分まで備えたい場合は、任意後見制度と組み合わせることも検討されます。どちらが向いているかは、財産の内容や家族構成によって変わるため、司法書士や弁護士など専門家に相談しながら決めるのが確実です。

家族信託にかかる費用の目安

家族信託は、財産の内容・評価額によって費用が大きく変わります。あくまで一般的な目安として、次のような費用がかかるとされています。

• 信託契約書の公正証書化(公証人手数料)：財産評価額に応じて3.3万円〜11万円程度
• 不動産の信託登記(登録免許税)：固定資産税評価額の原則0.4%(土地は0.3%の特例あり)
• 登記手続きを司法書士に依頼する費用：8万円〜12万円程度
• 契約内容の設計・コンサルティング費用：専門家に依頼する場合、信託財産評価額の1%程度が一例

実家(不動産)を信託する場合、合計でおおよそ数十万円程度になることが多いとされていますが、財産の種類や件数、依頼する専門家によって幅があります。正確な費用は、司法書士・弁護士などの専門家に個別の財産状況を伝えたうえで見積もりを取ることをおすすめします。

検討する際に知っておきたい注意点

家族信託は便利な仕組みですが、実務上いくつか気をつけたい点があります。

• 受託者(子)に権限が集中する：信託財産の管理・処分を担う受託者の責任は大きく、他の兄弟姉妹など家族の理解を得ておかないと、後々「なぜ自分だけ」といった不信感やトラブルにつながることがあります
• 遺言との整合性が必要：信託した財産は遺言の対象外になります。信託していない他の財産についての遺言と内容が矛盾しないよう、あわせて設計する必要があります
• 制度設計を専門家に依頼せず自分たちだけで進めるのはリスクが高い：契約内容の作り方を誤ると、想定していた通りに機能しないことがあります。司法書士・弁護士など、家族信託の実務に詳しい専門家に相談しながら進めることが欠かせません

共有名義で複数の相続人が関わる不動産の場合は、家族信託を検討する前に、そもそも誰がどの割合で所有しているかを整理しておく必要があります。共有名義の不動産特有の注意点は福井市で増える「相続不動産」のご相談でも解説しています。共有名義そのものの整理・売却の実務は共有名義の不動産、売却までの実務と対処法で詳しく解説しています。

実家を手放すことに気持ちの迷いがある方は、実家を売るのは悲しい…と迷う方へ｜気持ちの整理と、後悔しない進め方もあわせてご覧ください。

まとめ

• 認知症になり判断能力を失うと、不動産は本人の同意が取れず実質的に売却できなくなる「資産凍結」が起こる
• 家族信託は、判断能力があるうちに契約を結んでおくことで、認知症後も家族が不動産の管理・売却を続けられるようにする対策
• 成年後見制度と違い、家庭裁判所の許可なく柔軟に動ける一方、身上監護はカバーできない
• 費用は財産内容により変動するため、司法書士・弁護士など専門家への相談が前提になる

家族信託を実際に組むかどうかの判断や契約書の作成は、司法書士・弁護士といった専門家の領域になりますが、「将来、実家をどうするか」「今の状態で売却するとどれくらいの価値があるのか」といった不動産としての現状把握は、私たちにもご相談いただけます。将来の売却を見据えて早めに物件の状況を知っておきたい方は、無料査定もご活用ください。

福井市の空き家・相続不動産のご相談

この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）

福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。

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