【福井市】古い家でも売れる？古家売却のポイント
間麗
この記事でわかること
- 築30年以上の住宅でも、立地や土地の広さによっては「古家付き土地」としてそのまま売却できるケースは多い
- 解体して更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなり、翌年以降の税負担が増える点に注意が必要
- 「古家付き土地」として売る場合は、買主がリフォームまたは解体を前提に検討することが多く、極端な高値は付けにくい
- 解体すべきかどうかは、自己判断せず売却前に不動産会社へ相談してから決めるのが基本
- 解体を検討する場合は、2006年9月以前の建物を対象にした「アスベスト事前調査」の義務化にも注意が必要
古家売却の相談が増えています。「もう古いから解体しないと売れないのでは」と思われがちですが、築30年以上の住宅でも売却できるケースは多くあります。この記事では、古家を売却する2つの方法と、判断のポイントを解説します。
古家売却の2つの方法
古家付き土地として売る
建物付きのまま土地として売却する方法です。買主は「自分でリフォームして住む」「解体して新築を建てる」など、目的に応じて購入を検討します。解体費用がかからない分、売主にとっては費用負担が少ない選択肢です。
解体して更地で売る
更地にしてから売却する方法です。買主にとっては土地の状態がイメージしやすく、購入検討のハードルが下がるメリットがあります。ただし解体費用がかかるため、事前に見積もりを取って検討が必要です。また、更地にすると固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）がなくなり、翌年以降の税負担が増える点にも注意が必要です。
どちらを選ぶべきか、判断のポイント
- 立地・土地の広さ：福井市の土地の相場も参考にしつつ、需要のあるエリアであれば古家付きのままでも購入希望者が見つかりやすい
- 建物の傷み具合：構造上の傷みが激しい場合は、解体前提の価格になりやすい
- 売却までの期間：急いで現金化したい場合、解体の工期・費用を含めた計算が必要
古い家でも、立地や土地の広さによっては購入希望者が見つかるケースがあります。まずは査定を受け、古家付きのまま売れる見込みがあるかを確認することが大切です。
解体を検討するなら知っておきたい「アスベスト(石綿)事前調査」の義務化
2022年(令和4年)の大気汚染防止法改正により、建物の解体・改修工事を行う際は、着工前に石綿(アスベスト)使用の有無を有資格者が調査することが法律で義務付けられています。対象になりやすいのは、主に2006年(平成18年)9月以前に着工された建物で、福井市内でも築30年以上の住宅の多くがこの年代に該当します。
- 解体して売る場合：解体工事の着工前に事前調査が必要になります。一定規模以上の工事では調査結果を行政機関へ報告する義務もありますが、通常は解体業者が手続きを代行してくれます
- 古家付き土地として売る場合：売却時点で調査義務が生じるわけではありませんが、将来買主が解体・大規模改修を行う際には同じ調査が必要になります。契約時に「調査を実施済みか」「未調査のまま現状有姿で引き渡すか」を明確にしておくと、後々のトラブルを防げます
売買契約では、売主が調査を実施して結果を買主に交付するケースや、調査を行わず現状有姿で引き渡し、調査・除去にかかる費用負担のルールをあらかじめ契約書で取り決めておくケースなど、いくつかの対応パターンがあります。どちらが適しているかは物件の状態や解体の予定時期によって変わるため、契約前に不動産会社へ相談しておくと安心です。
現場でよくある失敗例と対策
これまでの古家売却のご相談の中で、実際によくある失敗パターンをご紹介します。
- 失敗例1：「古いから売れないだろう」と自己判断で先に解体してしまい、固定資産税の軽減措置がなくなって税負担が増えた
- 失敗例2：解体費用の見積もりを取らずに更地化を決め、想定より費用がかかって手残りが減った
- 失敗例3：古家付き土地として売り出したが、建物の傷み具合を正確に伝えず、内覧時に買主の心証を損ねた
こうした失敗を避けるための対策は次の3点です。
- 解体するかどうかは、売却前に必ず不動産会社に相談してから判断する
- 解体を検討する場合は、複数の解体業者から見積もりを取り、固定資産税への影響も含めて比較する
- 古家付きのまま売る場合は、建物の状態を正直に伝え、必要に応じてインスペクション（建物状況調査）を実施する
まとめ
- 築30年以上でも「古家付き土地」としてそのまま売却できるケースは多い
- 解体すると固定資産税の軽減措置がなくなり、税負担が増える点に注意
- 判断基準は「立地・土地の広さ」「建物の傷み具合」「売却までの期間」の3点
- 解体する場合は、2006年9月以前の建物を中心に義務化されている「アスベスト事前調査」も忘れずに確認する
- 解体の要否は自己判断せず、査定の段階でプロに相談する
「うちの実家、解体した方がいいのか、そのまま売れるのか」——そんな疑問をお持ちの方は、まずは査定を受けてみることをおすすめします。相続した空き家全般の対処法は相続した空き家、放置は危険。正しい対処法でも解説しています。
福井市の古家・空き家売却のご相談
この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）
福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。
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