不動産査定とは？福井市で価格が決まる3つの査定方法と査定額の仕組み
間麗
この記事でわかること
- 不動産査定とは、売却した場合に想定される価格を不動産会社が算出することで、多くの場合無料で受けられる
- 査定方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があり、戸建て・マンションの売却では取引事例比較法が中心になる
- 査定額を左右する主な要素は、立地・土地面積や専有面積・建物の状態（築年数やリフォーム履歴）・境界や越境などの権利関係の4つ
- 査定には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」があり、実際に売却を検討しているなら訪問査定を受けるのが基本
不動産査定とは何か
不動産査定とは、その不動産を今売り出した場合にいくらで売れそうかを、不動産会社が調査・算出することです。似た言葉に「鑑定」がありますが、鑑定は不動産鑑定士が法的な証明力を持つ評価を行う有料の手続きで、数万円〜数十万円の費用がかかります。これに対し不動産会社が行う査定は、売却を仲介した際の仲介手数料で収益を得るビジネスモデルのため、多くの場合無料で受けられます。
査定額はどうやって決まるのか（3つの査定方法）
査定額の算出方法は大きく3種類に分かれます。物件の種類によって使われる方法が異なります。
- 取引事例比較法：周辺エリアで実際に成約した類似物件の事例をもとに、立地・広さ・築年数などの条件差を調整して価格を算出する方法。戸建て・マンションなど、居住用不動産の査定で最も一般的に使われます
- 原価法：土地の再取得にかかる価格に、建物を今建て直す場合の費用から築年数分の減価を差し引いた金額を加えて算出する方法。取引事例が少ない土地や、独自性の強い建物の査定で使われます
- 収益還元法：その不動産が将来生み出すと見込まれる家賃収入をもとに価格を算出する方法。アパート一棟や賃貸マンションなど、投資用・収益物件の査定で使われます
福井市内のご自宅や実家を売却する場合は、ほとんどのケースで取引事例比較法が中心になります。一棟のアパート・マンション経営をされている方の売却査定については、収益物件の売り時と売却の進め方で詳しく解説しています。
査定額を左右する主な要素
- 立地：最寄り駅やバス停までの距離、学校区、商業施設・病院などの周辺環境
- 土地面積・専有面積：広さだけでなく、土地の形状（整形地か旗竿地かなど）や接道状況も影響します
- 建物の状態：築年数、リフォーム・修繕の履歴、旧耐震基準か新耐震基準かなど
- 権利関係：境界が確定しているか、隣地との越境物がないかなど。未確定の場合は査定時に減額要因として説明されることがあります
これらの要素のうち、実務上とくに影響が大きいのは「築年数」です。例えば福井市の中古マンションでは、築20年以内と築31年以上とで坪単価に約2.6倍の差が出ており、エリアによる価格差（最大約1.4倍）よりも築年数の影響のほうが大きい、というのが実際の取引データからわかっています。福井市の実際の相場データは土地の売却相場・中古戸建の売却相場・中古マンションの売却相場のページで公開しています。
机上査定と訪問査定、どちらを受けるべきか
- 机上査定（簡易査定）：現地を確認せず、登記情報や周辺の取引事例などのデータだけで概算価格を算出する方法。「まずおおよその相場感を知りたい」という段階に向いています
- 訪問査定：担当者が実際に物件を訪れ、建物の状態や周辺環境を目視で確認したうえで算出する方法。机上査定より精度が高く、実際に売却を検討している場合はこちらを受けるのが基本です
査定額は会社によって差が出ることも珍しくありません。1社だけで判断せず、複数社に依頼して、査定額の根拠（どの事例と比較したか、減額・加点要因は何か）まで確認したうえで比較することをおすすめします。仲介会社選びのポイントは査定の「高い・低い」だけで決めてはいけない理由で詳しく解説しています。査定依頼から媒介契約までの実際の流れや、事前に準備しておきたい書類は福井市の不動産査定、依頼から契約までの流れは？で解説しています。ネット上の一括査定を使う場合の注意点は、福井市で不動産の一括査定を使う前に知りたい5つの注意点で解説しています。
一括査定サイトとの違い
「不動産査定」で検索すると、複数の不動産会社にまとめて査定依頼できる一括査定サイトが多く見つかります。手軽に相場感をつかめる便利さがある一方で、次の点は知っておくとよいでしょう。
- 複数社から一斉に営業連絡が来る：入力した連絡先が登録会社全社に一括で送られる仕組みのため、電話・メールでの営業連絡が短期間に集中しやすくなります
- 現地を見ないままの概算額が出ることもある：最初に表示される金額の多くは机上査定ベースで、実際に建物の状態を確認した金額とは差が出ることがあります
春山不動産に直接ご相談いただいた場合は、代表者自身が福井市内の物件を実際に訪問し、査定額の根拠まで直接ご説明します。他社の一括査定と比較検討する際の一社として、気軽にお声がけください。
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現場でよくある失敗例と対策
これまでの査定・売却のご相談の中で、実際によくある失敗パターンをご紹介します。
- 失敗例1：机上査定の金額をそのまま「確定した売却価格」だと思い込み、住み替え先の資金計画を先に進めてしまった
- 失敗例2：複数社の査定額に数百万円の開きがあり、根拠を確認しないまま一番高い金額を提示した会社にそのまま任せてしまった
- 失敗例3：境界未確定であることを査定の段階で知らされておらず、売却活動が始まってから確定測量の時間・費用が発生することに気づいた
こうした失敗を避けるための対策は次の3点です。
- 机上査定はあくまで概算と理解し、資金計画は訪問査定の結果を踏まえてから固める
- 査定額が高い・低いだけで判断せず、どの取引事例と比較したか、減額・加点要因は何かを必ず質問する
- 境界確定の有無は査定の初期段階で確認し、未確定であれば測量にかかる期間・費用も含めて売却スケジュールを組む
まとめ
- 不動産査定は、売却した場合の想定価格を不動産会社が算出するもので、多くは無料
- 査定方法は取引事例比較法・原価法・収益還元法の3種類。戸建て・マンションは取引事例比較法が中心
- 査定額は立地よりも築年数の影響が大きいなど、要素ごとの影響度を知っておくと納得感が高まる
- 実際に売却を検討しているなら、複数社の訪問査定を受けて根拠まで比較するのが基本
「うちの場合、査定額はどれくらいになりそうか」を知りたい方は、お気軽に無料査定をご利用ください。福井市の実際の売却相場は土地・中古戸建・中古マンションの各相場ページでもご確認いただけます。
福井市の不動産査定・売却のご相談
この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）
福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。
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