不動産売却にかかる費用と仲介手数料｜福井市で手元に残るお金の計算方法

この記事でわかること

• 売却時の諸費用は売却価格の3〜5％程度が目安で、主な内訳は仲介手数料・抵当権抹消費用・測量費用・譲渡所得税の4つ
• 仲介手数料の上限は「売却価格の3％＋6万円＋消費税」（売買価格が800万円以下の場合は特例により30万円＋消費税）で、売買が成立した場合のみ支払う成功報酬
• 福井の古い住宅街や農地転用が必要な土地では境界が曖昧なケースが多く、測量費用（30万円〜）が発生しやすい
• マイホームの売却であれば「3,000万円の特別控除」が使える可能性が高く、譲渡所得税が実質かからないケースも多い

売却価格がそのまま通帳に残るわけではありません。あらかじめ必要な「経費」を知っておくことで、買い替えや老後資金の計画がより正確になります。諸費用全体の目安は諸費用の正体とシミュレーションもあわせてご覧ください。

仲介手数料の計算例と、手元に残るお金の計算

仲介手数料には、売却価格に応じた上限が決まっています。売却価格が400万円を超える場合の上限は、売却価格×3％＋6万円（これに消費税10％）です。代表的な売却価格で計算すると、次のようになります。

上限額の例です。実際の金額は、媒介契約を結ぶときに、不動産会社から示されます。

手元に残るお金は、おおまかに、次の式で考えます。

手元に残るお金 ＝ 売却価格 −（住宅ローンの残り）−（仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用などの諸費用）−（譲渡所得税がかかる場合はその額）

たとえば、売却価格が2,000万円、住宅ローンの残りが800万円、諸費用が約77万円（仲介手数料72.6万円＋印紙税1万円＋抵当権抹消費用3万円）で、譲渡所得税がかからない場合は、2,000万円−800万円−約77万円＝約1,123万円が手元に残る計算です。引越し費用や、測量が必要な場合の費用は、別にかかります。

売却時にかかる諸費用の内訳

①仲介手数料

買主様を見つけ、契約から引渡しまでをサポートする不動産会社へ支払う報酬です。

• 目安：（売却価格の3％＋6万円）＋消費税
• 800万円以下の場合：特例により30万円＋消費税（税込33万円）が上限です。事前に説明を受け、合意したうえで適用されます。
• プロの視点：売買が成立した時のみ支払う「成功報酬」です。広告費や案内費用などは、通常この中に含まれています。仲介会社選びのポイントは査定の「高い・低い」だけで決めてはいけない理由で解説しています

②印紙税（売買契約書への貼付）

売買契約書に貼る税金です。

• 目安：5,000円〜1万円程度
• プロの視点：購入時と同様、現在は軽減税率が適用されています

③抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている物件を売る場合、銀行の「担保」を外す手続きが必要です。

• 目安：2万円〜3万円程度（司法書士への報酬含む）
• プロの視点：ローンの完済と同時に行います。書類の準備に時間がかかる場合があるため、早めの確認が大切です

④測量費用・境界確定費用（福井の土地売却では重要）

隣地との境界をはっきりさせるための費用です。

• 目安：30万円〜（土地の広さや隣接者の数による）
• プロの視点：福井の古い住宅街や農地転用が必要な土地では、境界が曖昧なケースが少なくありません。後々のトラブルを防ぎ、高く売るためには、土地家屋調査士による正確な測量が不可欠です

⑤譲渡所得税（売却益が出た場合のみ）

家を売って利益が出た場合にかかる税金です。

• 目安：所有期間（5年超か以下か）によって税率が変わります
• プロの視点：マイホームの売却であれば「3,000万円の特別控除」などの特例を使える可能性が高く、実際には税金がかからないケースも多いです。相続した空き家の場合の特例は空き家特例で最大3,000万円控除で解説しています

売却に必要な書類は、段階ごとに増えていきます。不動産売却の必要書類一覧で、取得先とあわせて整理しています。

現場でよくある失敗例と対策

これまでの売却サポートの中で、実際によくある失敗パターンをご紹介します。

• 失敗例1：売却価格をそのまま「手取り額」だと思い込み、仲介手数料や税金を差し引いた実際の手残りとの差に住み替え直前で気づいた
• 失敗例2：境界が未確定の土地を測量せずに売り出し、買主が見つかってから測量費用と期間が発生し、引渡しが数ヶ月遅れた
• 失敗例3：3,000万円の特別控除が使えると思い込み確定申告の準備をしていなかったが、要件を満たしておらず想定外の税負担が発生した

こうした失敗を避けるための対策は次の3点です。

• 売却価格の3〜5％を目安に諸費用を差し引いた「手残り額」を早い段階でシミュレーションする
• 境界が未確定の土地は、売却活動を始める前に測量の要否を確認しておく
• 特別控除・特例を使う前提で計画を立てる場合は、適用要件を事前に税理士や不動産会社に確認する

まとめ

• 売却時の諸費用は売却価格の3〜5％が目安。仲介手数料・抵当権抹消費用・測量費用・譲渡所得税が主な内訳
• 福井の土地は境界確定費用が発生しやすく、事前確認が重要
• マイホーム売却は3,000万円特別控除で譲渡所得税が実質かからないケースも多い
• 「売却価格」ではなく「手残り額」を基準に資金計画を立てることが大切

ここが私の得意分野でもあります。「自分の場合、手元にいくら残るのか」を具体的にシミュレーションしたい方は、お気軽にご相談ください。固定資産税の精算については不動産売却時の「固定資産税」精算で詳しく解説しています。

売却・購入の流れ、費用、税金、契約で確認することを、福井市の不動産売買ガイドにまとめています。

住宅ローンが残っている家の売り方（完済の流れと手取りの計算）は、住宅ローンが残っている家を売るには？で解説しています。

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この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）

福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。

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