住宅ローンが残っている家を売るには？決済当日の完済の流れと、手元に残るお金の計算｜福井市

この記事でわかること

• 住宅ローンが残っていても、家は売れる。条件は「引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を外せること」
• 売却代金で残りのローンを返す流れと、手元にいくら残るかの計算のしかた
• 売却額がローン残高を下回るとき（オーバーローン）の選択肢と、福井市で起きやすいケース

「ローンがまだ数百万円残っているけれど、住み替えたい」「転勤になったが、家を売ってよいのか分からない」——住宅ローンを返している途中で売却を考え始めた方から、こうしたご相談をよくいただきます。ローンが残っている家は、多くの場合、そのまま売却できます。大切なのは、売る前に「ローンの残高」と「売れそうな金額」を比べて、手元にいくら残るか（または、いくら足りないか）を知ることです。

結論：ローンが残っていても売れる。ただし「完済」が条件です

住宅ローンを借りるとき、金融機関はお金を貸す代わりに、その家に抵当権（返済できなくなったときに、その家から優先的に回収できる権利）を付けています。この抵当権が付いたままだと、買主は安心して買えません。そのため、家を引き渡すときまでに、ローンを完済して抵当権を抹消するのが売却の条件になります。

多くの場合は、買主から受け取る売却代金で、残りのローンを返済します。つまり「ローンを先に完済してから売る」必要はなく、売却の決済（代金の受け渡し）の当日に、売却代金でローンを返し、抵当権を抹消するという流れが一般的です。

売却の流れ：ローンの完済と抵当権抹消はいつ行われる？

ローンが残っている家の売却は、通常の売却とほぼ同じ流れです。違うのは、決済の日に、ローンの完済と抵当権の抹消が同時に行われる点です。

1. ローンの残高を確認する：返済予定表、金融機関のマイページ、残高証明書などで確認します。
2. 査定を受け、売れそうな金額を知る：残高と比べて、アンダーローンかオーバーローンかを見極めます。
3. 金融機関に、売却の予定を伝える：完済の手続き（繰上返済）の段取りを確認します。借入の契約上、担保にしている家を売るときは、金融機関への連絡が必要です。
4. 売り出し・売買契約：買主が決まったら契約します。契約書には、決済までにローンを完済し抵当権を抹消することを定めます。
5. 決済・引き渡し：買主が代金を支払い、その場で売主はローンを完済します。司法書士が、抵当権の抹消登記と、買主への所有権移転登記を申請します。

繰上返済の事務手数料などは、金融機関によって異なります。早めに、窓口やコールセンターで確認しておくと安心です。

手元にいくら残る？売却の「手取り」の計算

売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。手取り ＝ 売却価格 − ローン残高 − 売却にかかる費用で考えます。売却にかかる費用の主なものは、次のとおりです（詳しくは不動産売却にかかる費用と仲介手数料を参照）。

• 仲介手数料（売買価格が400万円を超える場合の上限は「価格×3%＋6万円」に消費税）
• 印紙税（売買契約書に貼る収入印紙）
• 抵当権の抹消登記の費用（登録免許税は不動産1個につき1,000円。司法書士への報酬は別）
• 引っ越し代、必要に応じた測量・解体の費用など

計算の例（金額は仮の数字です）

この例のように、売却価格がローン残高を上回っていても、諸費用を引くと足りなくなることがあります。「残高より高く売れるから大丈夫」と思い込まず、諸費用を含めて計算することが大切です。

売却額がローン残高を下回るとき（オーバーローン）はどうする？

不足分は、まず自己資金（預貯金など）で補えるかを確認します。補えない場合は、次の選択肢があります。それぞれの詳しい内容は、別の記事にまとめています。

• 住み替えローン：次に買う家のローンに、今の家の不足分を上乗せして借りる方法。審査は厳しめです（住み替え・買い替えを成功させるには）。
• 任意売却：金融機関の同意を得て、ローンが残ったまま抵当権を外してもらい、売却する方法。成立は保証されません（離婚後の家、住宅ローンが残っていても売れる？）。
• 売却のタイミングを調整する：返済を進めて残高を減らしてから売る方法。ただし、建物の価格は年数とともに下がるため、待てば有利とは限りません。

返済が遅れている場合や、債権者（金融機関など）との交渉が必要な場合は、弁護士や、任意売却を専門に扱う事業者など、専門家に早めにご相談ください。

福井市でオーバーローンが起きやすいのは、こんなケース

福井市の中古戸建の取引価格（中央値、2025年・当社集計）は、築10年以内で2,800万円、築11〜20年で2,250万円、築31年以上で1,000万円です。築年数が進むにつれて、建物の価値が下がり、価格が大きく変わります（詳しくは福井市の中古戸建売却相場）。

• 新築で購入して、まだ10年ほどの家：ローンは長期（30〜35年）で組むことが多く、残高がなかなか減りません。一方で、売却価格は築年数とともに下がるため、残高のほうが大きくなりやすい時期です。
• 頭金が少なく、ほぼ全額をローンで購入した家：売却の諸費用まで含めると、不足が出やすくなります。
• 転勤・家族構成の変化などで、急いで売りたい家：時間をかけて価格を調整できず、希望より安くなる場合があります。

ただし、立地や状態によっては、築年数が浅くなくても、残高を上回る価格で売れる家もあります。まずは査定で、実際の売却見込み額を知ることが、いちばんの近道です。

現場でよくある失敗例と対策

残高を確認しないまま、売却を進めてしまう

「だいたい、これくらい残っているはず」という感覚で進めて、いざ決済の直前に、残高と諸費用の合計が売却代金を上回っていることが分かる、という例があります。最初に、金融機関の残高を、正確に確認してください。

残高に合わせて、売り出し価格を高く設定してしまう

「ローンが完済できる金額でないと困る」と、相場より高い価格で売り出すと、なかなか買い手がつかず、結局、値下げを繰り返して、売却が長引くことがあります。相場から離れた価格では売れにくいため、不足が出る場合は、価格を上げるのではなく、不足分の用意の方法を並行して考えるのが現実的です。

連帯債務・連帯保証・ペアローンの関係者に、話をしていない

夫婦のペアローンや、連帯債務・連帯保証がある場合は、関係者全員のローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。また、家が共有名義の場合は、共有者全員の同意が要ります（共有名義の家を売るときの実務）。売却を決める前に、関係者と話し合っておいてください。

住み替えの資金計画が、売却と購入でズレる

売却代金で、次の家の頭金を用意する予定が、売却が遅れて、購入の契約に間に合わなくなる例があります。売ってから買う「売り先行」と、買ってから売る「買い先行」では、リスクが異なります（住み替え・買い替えを成功させるには）。

税金のポイント（一般的な説明）

売却で利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかることがあり、自宅の売却には3,000万円の特別控除などの特例があります（不動産売却の税金と確定申告）。一方、売却して損が出た場合にも、条件を満たせば、ほかの所得と通算できる特例があります。ただし、要件が細かく、ローンの有無や、買い換えかどうかによっても変わります。

なお、本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務相談や税額の計算ではありません。実際の判断や申告は、税理士や税務署にご確認ください。

よくある質問

Q. 住宅ローンを返済中でも、家を売ることはできますか？

できます。引き渡しまでにローンを完済して、抵当権を抹消できれば売却できます。多くの場合は、売却代金でローンを完済します。売却を決める前に、まず、残高と売れそうな金額を確認してください。

Q. ローンの残高が売却額を上回るときは、売れませんか？

不足分を自己資金などで用意できれば、売却できます。用意が難しい場合は、住み替えローンや任意売却などの選択肢があります。ただし、いずれも金融機関の判断が必要で、成立するかどうかはケースによります。早めの相談が大切です。

Q. 金融機関には、いつ連絡すればよいですか？

売却を決めた時点か、遅くとも売買契約の前までに連絡し、完済の手続きと必要書類を確認してください。決済日が決まったら、完済の金額と抵当権抹消の書類についても、早めに段取りを確認します。

Q. 売却のことは、今のローンを借りている金融機関に、先に相談すべきですか？

先に不動産会社で査定を受け、残高と比べてから、金融機関に相談する流れが分かりやすいです。売れる見込みの金額が分かると、金融機関にも、具体的な相談がしやすくなります。

まとめ

• 住宅ローンが残っていても、引き渡しまでに完済して抵当権を抹消できれば、家は売れる
• 決済の日に、売却代金でローンを完済するのが一般的。手取りは「売却価格 − ローン残高 − 諸費用」で計算する
• 残高が売却額を上回るときは、自己資金・住み替えローン・任意売却などを検討する。返済が遅れる前に、早めに相談する
• ペアローン・連帯債務・共有名義の場合は、関係者全員の同意と完済が必要

なお、手続きの進め方や条件は、金融機関や物件によって異なります。税や法律、債権者との交渉についての個別の判断は、税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。

福井市の不動産売却のご相談

この記事を書いた人：代表者 間 麗 （はざま あきら）

福井市の「春山不動産」代表。不動産業界歴20年の知見を活かし、不動産売買・賃貸の仲介から、管理、コンサルティング、相続・空き家・建物解体、住宅ローンのご相談まで、一人ひとりに寄り添い手厚くサポートいたします。

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